Классификация офисов
В сфере офисной недвижимости, как и в любой другой сфере деятельности, существуют основополагающие понятия, определения и классификации, способствующие облегчению работы брокеров и риэлтеров с клиентами и заказчиками при купле-продаже или сдаче, съеме офисного помещения в аренду.
ООО «НИПИ ЦСК» поможет Вам запроектировать офисное здание отвечающее всем перечисленным требованиям.
Так, для устранения двусмысленных фраз, избежания дополнительных объяснений и экономии времени, существует общеупотребительное деление офисов на классы А, В, С, D. В свою очередь, поскольку данная классификация была заимствована с Запада, а киевский рынок офисных зданий имеет свою специфику, офисные здания делятся на категории «A+», «A», «A-» (или А1, А2, А3), «B+», «B» (или В1, В2), «C», «D».
Офисы класса «A+», «A», «A-» (или А1, А2, А3).
Данные офисные помещения являются наиболее престижными из всех существующих и отвечают, как правило, следующим критериям:
1. Расположение — офисы расположены преимущественно в Центральном администра-тивном округе. При этом важным критерием для такого типа офисных зданий является — близость к метро, удобный подъезд и транспортное расположение.
2. Тип здания — обычно бизнес-центры.
3. Год постройки — новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью рекон-струированное здание сравнительно недавней постройки.
4. Юридическая документация — наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
5. Управление зданием — профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.
6. Конструктивные решения — обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное здание с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка не менее 2,7 метра).
7. Нагрузка на межэтажные перекрытия — допустимая нагрузка 400-450 на 1 кв.м
8. Планировка и отделка — открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора, внут-ренняя отделка выполняется:
9. по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов);
10. по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением вы-сококачественных материалов.
11. Окна — современные высококачественные окна, большая степень естественной осве-щенности, красивый вид из окон.
12. Инженерия — лучшие современные системы инженерного оборудования здания.
13. Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кон-диционирования, система климат-контроля.
14. Телекоммуникации — оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
15. Электроснабжение — два независимых источника электроснабжения или наличие ис-точника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс 20 Вт, допол-нительно выделенных для освещения)
16. Парковка — наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м арендуе-мой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.
17. Охрана — круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля дос-тупа в здание.
18. Лифты — современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
19. Инфраструктура — услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.
Офисы класса «A+» (A1) отвечают обычно всем критериям, приведенным выше. Кроме этого, в последнее время, требования, предъявляемые к офисам класса «A+» («A1») посто-янно повышаются. Например, появились интеллектуальные здания («умные офисы»). Ин-теллектуальные здания — это комплексные решения, сочетающие максимально эргоно-мичные условия труда для сотрудников и руководства, контроль и регулирование всей инфраструктуры бизнес-центра из одного места; дублирование и резервирование жизнен-но-важных для бизнеса системы.
Офисы класса «A» («A2»), «A-» («A3»), обычно, уступают по нескольким незначительным параметрам.
Офис класса «A» («A2») — это, как правило, сравнительно недавно построенное или полно-стью реконструированное здание, отвечающее почти всем характеристикам офисных зда-ний класса «A+» (A1), однако уступающее классу «A+» (A1) по нескольким незначитель-ным параметрам:
1. отсутствие системы «умный офис»;
2. несколько менее профессиональное управление зданием;
3. планировка допускается не очень эффективная и большое количество офисов без окон;
4. менее жесткие требования к расположению здания;
5. менее развитая инфраструктура (например, возможно отсутствие ресторана).
6. Офис класса «A-» («A3») — это, как правило, вновь построенное или реконструированное здание постройки середины или конца 90-х гг., которое по своим характеристикам близко к классу «A» («A2»), но уступает ему по нескольким незначительным чертам:
7. менее удачное расположение;
8. менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции (обычно двухтрубная система вентиляции и кондиционирования или система предвари-тельного охлаждения воздуха);
9. не достаточно эффективная и рациональная планировка;
10. менее известный и опытный арендодатель и сервисные службы;
11. возможно отсутствие подземного паркинга, однако наземная охраняемая парковка обяза-тельно есть.
Офисы класса «B+», «B» (или В1, В2).
В основной своей массе офисные здания класса «B+», «B» (или В1, В2) — это бизнес-центры класса А, после 5-7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудо-вания и ремонта. Реже к данному классу относят новостройки последних 10-15 лет и ре-конструированные административные и промышленные здания советского времени. При этом именно данный класс офисных зданий считается на рынке более востребованным, поскольку, с одной стороны, отличия офисов класса»B+», «B» от офисов класса А, не но-сят принципиального характера, а с другой стороны, обходятся арендаторам дешевле.
Считается, что офисы класса «B+», «B» (или В1, В2) должны удовлетворять не менее чем половине критериев, предусмотренных для офисных зданий класса А.
Для офисов класса «B+», как правило, характерно:
1. хорошее местоположение (офисные здания расположены в пределах Третьего Транс-портного кольца), доступность основных магистралей и метро, приятный вид из окна;
2. юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания оформлена полностью и правильно;
3. управление зданием осуществляется службой эксплуатации здания (преимущественно российские компании) либо непосредственно силами собственника здания;
4. внешний вид здания выглядит вполне респектабельно, но в отличие от класса А не имеет изысканной архитектуры; отделка помещений входной группы (фойе, лифтовые холлы) произведена на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса А;
5. свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов (в отделке используются хорошие материалы);
6. существует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно ис-пользование сплит-систем кондиционирования;
7. оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров;
8. круглосуточная охрана, современные системы безопасности;
9. охраняемая парковка, как правило, только наземная;
10. инфраструктура: кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и др. услуги, удовлетворяющие бытовые потребности.
Офисы класса «B» («B2») по некоторым параметрам могут уступать офисам класса «B+» (В1):
эксплуатация зданием может осуществляться на минимальном уровне;
могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами;
принудительная вентиляция.
Офисы класса С.
Это преимущественно здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т.д), пере-профилированные под офисное использование. Офисы данного класса, как правило, ха-рактеризуются следующими чертами:
1. имеют различное местоположение, как правило, находятся в спальных районах города, удаленность от метро составляет чаще всего 2-3 остановки транспортом;
2. фасад здания не презентабелен и чаще всего требует косметического ремонта;
3. юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом, хотя и бывают проблемы с юридическими документами;
4. коридорно-кабинетная система планировки. Для таких зданий характерно обилие несу-щих стен и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим аренда-тором;
5. кондиционирование отсутствует либо возможно наличие сплит-систем;
6. телекоммуникации — телефон, выход в Интернет, нередко использование услуг коммер-ческих телефонных провайдеров и неизвестных провайдеров телекоммуникационных ус-луг;
7. цивилизованной парковки чаще всего нет. Обычно — стихийная парковка либо полное отсутствие парковки.
8. круглосуточная охрана;
9. управление зданием осуществляется непосредственно силами владельца;
10. возможны перебои с электроснабжением;
11. слабая инфраструктура (столовая и др. услуги), в некоторых случаях инфраструктура от-сутствует.
Офисы класса D.
Для офисных зданий данного класса присуще больше отрицательных черт, чем положи-тельных. Как правило, это административные здания «советского» периода, требующие капитального ремонта и построенные более 15 лет назад. Такие офисы могут иметь раз-личное местоположение и удаленность от метро, трудный подъезд и отсутствие стоянки.
Для таких зданий характерно:
1. не презентабельный фасад, нередко требующий ремонта;
2. отсутствие кондиционирования;
3. устаревшие инженерные коммуникации;
4. деревянные перекрытия и неудобная планировка;
5. отсутствие специализированных служб жизнеобеспечения;
6. инфраструктура отсутствует либо слабо развита (например, есть только столовая).
Tags: Новости